房地產廣告策劃方案 篇一
[關鍵詞]房地產產品；營銷策劃；理論；應用研究
1、引言
房地產營銷策劃就是運用整合營銷概念，以消費者對各類房地產商品的需求為出發點，從設計理念、環境設計、戶型設計、產品定價、品牌打造、銷售推廣
等方面對房地產產品進行整合，以優質的服務銷售房地產商品，使消費者在生產或生活，物質或精神方面得到滿足，為開發專案規劃出滿足消費者需求，擴大消費渠道，使開發商獲得利益的全過程。
營銷與推銷在本質上是不同的，在整個營銷過程中，體現了鮮明的創新特點和具體的可操作性。市場行銷策劃要求房地產企業對未來的市場情況進行準確的
預測，並根據預測結果，制定出市場變化的具有分析性的經營方案。在競爭激烈的房地產市場中，房地產企業為佔有最大的市場份額，在營銷活動中取得成功，需要採取適當的方式促進產品的銷售，包括以適當的價格，通過適當的渠道向市場提供滿足不同消費人群需要的房地產產品。因此，藉助多門學科的知識制定營
銷策劃，在買賣雙方之間溝通訊息，把企業與消費者有效的結合起來，使企業瞭解顧客的要求，包括房屋的建築形式、開間佈局、裝修標準以及色彩等，摸清規律，改進產品，使產品更加適銷對路，擴大市場份額，使企業形成有效的傳遞和反饋的資訊系統，在房地產市場中，為企業開拓一個具有生命力的嶄新市場。
2、房地產營銷策劃的階段和方法
2.1房地產營銷策劃的階段
房地產營銷策劃是分階段的，與銷售過程相呼應。在不同的銷售階段，市場推廣的目標、任務和具體活動都有所不同，主要包括開發階段的營銷策劃、銷售階段的營銷策劃、物業管理階段的營銷策劃。
根據銷售過程的預熱期、強銷期、熱銷期、尾盤期階段性劃分，專案市場推
廣過程也可以相應地分為四個階段，針對各個階段銷售任務的不同制訂不同的推廣計劃。在預熱期，市場推廣應該以推介物業特點為主題，向消費者展示樓盤的基本情況；在強銷期應該以推介市場為主題，讓更多的目標客戶群關注；茌持銷期應該以推介廣告主體為主，配合樣板間，在人氣積聚的環境下，使消費者產生購買慾望；在尾盤期應該以樸實的宣傳為重點，突出專案各種功能性特點，吸引消費者。
2.1.1開發階段的營銷策劃
企業在開發階段的營銷策劃應具有前瞻性，要用發展的眼光，運用科學的方法對市場前景開展調查和預測，進行供需分析和和開發潛力分析，做好前期準備工作。只有這樣，才能使所開發的產品在相當長的一段時期內一直處於保值甚至增值的狀態，在長期的市場競爭中處於不敗地位，贏得市場份額。
2.1.2銷售階段的營銷策劃
企業在銷售階段的營銷策劃就是採取各種有利的促銷手段，如廣告、媒體、活動推廣、品牌效應、公共關係等手段，讓更多的消費者瞭解企業的形象和產品的優勢，用各種方法增強消費者的購買信心，為消費者提供滿意和周到的服務，在銷售的黃金期佔有市場。
2.1.3物業管理階段的營銷策劃
物業是連線企業和消費者的橋樑和紐帶，消費者通過物業瞭解和熟悉企業，因此，物業服務的質量，在一定程度上對消費者是否購房起到了關鍵性的作用。加強物業管理營銷策劃的關鍵應當把為客戶服務最為宗旨，如果顧客在享受物業服務中感受到安全放心，達到滿意的程度，才能吸引顧客踴躍購房。
2.2房地產營銷的幾種方法比較
為實現房地產的營銷目標，一般使用以下幾種營銷方式：廣告，活動推廣，品牌推廣，公共關係。幾種方法的主要特點見表1。
表1幾種營銷方式對比
2.2.1廣告推廣
廣告推廣是根據營銷推廣的計劃和目標，在市場調查預測的基礎上，對廣告活動的戰略和策略進行整體的系統籌劃。它是一種提前的、先行的、具有指導性的活動，決定廣告活動的基本思路和方向。它包含有分析環境並明確要求、分析廣告產品、確定廣告物件、確定廣告目標、確定廣告主體和創意、廣告策略選擇、確定廣告預算、廣告決策、廣告效果分析等九項內容。
2_2.2活動推廣
活動推廣是指企業調動各方力量，通過舉辦大眾關心的、具有創意性的活動，吸引消費者的參與並吸引媒體的報道，從而提升企業和樓盤的知名度，樹立良好形象，達到促進銷售的目的。
活動推廣的型別有：樓盤慶典儀式；社會公益活動；社群內活動；大型有獎銷售、打折促銷活動；導引教育型活動；善用時勢環境型活動等。
2.2.3品牌推廣
品牌推廣是從規劃設計到整個開發過程的一項系統工程，在整個過程中開展品牌積累與創新工程，通過品牌推廣，提升了專案的附加值，充實了專案的內涵。
可採取以下方法：樓盤品牌戰略；企業品牌戰略；企業與樓盤品牌聯動戰略。
2.2.4公共關係
公共關係是利用各種方法和途徑，同消費者、中介、社群民眾、政府機構以及新聞媒介在內的各方面公眾進行溝通和交流，在社會中建立良好形象和營銷環境的活動。
可以採用以下幾種方法：新聞；事件；社群關係，調研活動；對外聯絡協調工作。
通過以上分析，房地產營銷策劃是在不同的銷售階段，對產品所處的區位、配套設施、環境設計、單體建築設計、物業管理等情況進行分析，從而對顧客群進行全方位的分析調查，制定出以滿足消費者需求為核心的切實可行的營銷策略，在市場競爭中取勝。
3、“DL—YLY”專案的營銷計劃
3.1專案基本情況
DL-YLY專案位於大連市旅順軟體產業帶，屬於宜居生態地產，周邊有輕軌和多個公交站點，交通便利。小區附近設有商業綜合體和中國小校，周邊有多個低碳環保山體公園，設有居民健身中心等。
3.2專案營銷計劃
一期在20__年7月份開盤銷售，銷售週期計劃在2年左右。
(1)20__年3、4月蓄勢待發期。售樓處裝修、裝飾完成正式啟用；樣板間完成對外開放i參加春季房展；客戶積累；會員徵集、招募會員。
(2)20__年5月內部認購期。一期工程開工啟動；會員客戶預訂。
(3)20__年7月開盤熱銷期。具備銷售條件；一期第一組團開盤銷售。
(4)20__年8、9月續銷。
(5)20__年10持續推廣期。形象宣傳；主體全面封頂；參加秋季房展會，根據銷售情況分期推出房源(秋展強銷)。
(6)20__年11、12月續銷(活動促銷)。
(7)20__年3月完成配套及室內裝飾；參加20__年春季房展會準現房促銷。
(8)20__年5月完成室外硬軟覆蓋；現房銷售；預留中央景觀帶20%-30%房源現房實景銷售。
(9)20__年6月尾盤清理期。全面交房；尾盤銷售。
“DL-YLY”專案，使專案周邊整體地域價值實現質的飛躍，引領大連城市居住新的遷徙文明。
結語：
房地產廣告策劃方案 篇二
活動主題：感恩節回饋“送健康免費體檢”。
型別：活動營銷。
目的：借活動提升企業和專案的品牌形象。
目標客戶群：業主。
20__年__月__日8：00—16：00點，__房產公司在__分公司的中間聯絡下，聘請__醫院副主任級別以上專家進入社群，為__業主提供了一次專業的“送健康免費體檢”活動，為廣大業主進行了健康檢查。同時，現場解答業主健康方面疑問，給業主提供改善健康計劃的建議等，獲得業主的一致好評。
__房產公司一直以打造國際化高檔社群為己任，在對業主的服務上猛下功夫。這次活動既充分體現了開發商對業主的貼心關懷，又成功地做到了“社會資源的整合與共享”。
策略分析：
都市緊張的工作節奏使人們更加註重居住的服務品質，體現高品質生活的“宜居、健康、生活”的住宅理念也應運而生，並受到市場的熱烈追捧。珠江帝景的這次“送健康”活動，進一步豐富北京珠江帝景社群的文化生活，為業主們營造一個更加良好的健康居住氛圍，同時也樹立起合生和珠江帝景的市場口碑。
__房產公司——贊助經典芭蕾《羅密歐與朱麗葉》天橋上演
11月25日，由__房產公司專案贊助，摩納哥蒙特卡洛芭蕾舞團演出的“__房產公司——新古典之夜”芭蕾舞《羅密歐與朱麗葉》VIP專場演出在__天橋劇場舉行。該活動還推出了價值兩萬元人民幣的天價票，即每購買一張兩萬元票的觀眾都可以將此票作為“代金券”，在“__”購置指定尊貴戶型時衝抵等值房款。開發商贊助芭蕾舞這樣的高雅藝術在國內還屬首次。
房地產廣告策劃方案 篇三
關鍵詞：房地產；營銷策劃；市場行銷
房地產營銷策劃是一項較為複雜的工作，涉及到的工作內容非常廣泛，主要是通過對房地產專案所處的內外環境進行詳細分析的基礎上，對房地產開發專案在一段時間之內的營銷工作的具體目標、戰略以及具體的實施方案等進行的設計和規劃，這是房地產專案進行市場行銷的指導和營銷人員的工作指南，在房地產營銷中發揮著非常重要的作用。
一、房地產營銷策劃中存在的問題
(一)營銷策劃中過於重視營銷廣告
當前我國房地產企業過於重視銷售業績，而且對於營銷廣告有著盲目的信服，在營銷預算中將過多的精力和資金都投入到廣告中，營銷策劃工作也不得不根據公司的需要進行廣告方面的策劃，但是過多的廣告儘管能夠一定程度上提高房地產專案的知名度，但是實際在房產銷售方面發揮的作用並不樂觀。
(二)營銷策劃缺乏特色性
在房地產營銷策劃中還存在缺乏特色的問題，營銷策劃工作中重點是向消費者宣傳小區的房型、周圍環境以及物業管理服務等，這些都是籠統性的問題，難以滿足消費者的需要，對於房地產專案的銷售起到的作用並不大。這主要是由於房產營銷策劃工作人員沒有針對消費者的需求和消費者的心理做出較為全面的瞭解和分析，這種無特色的營銷策劃，消費者無法從中分辨出本專案與市場中的其他專案的不同之處，難以從中發現本專案的特點和優勢，這就導致很難真正實現營銷的目的，對於房地產專案的銷量會造成一定的不良影響。
(三)市場調研不足
許多房地產公司中的策劃部門在制定營銷策劃方案之前都沒有進行充分的前期市場調查，這也是影響其營銷策劃效果的重要因素。當前許多營銷策劃部門的工作人員往往都僅僅在小範圍的市場中做一些簡單的調查就用來當做營銷策劃的依據，甚至一些房產營銷策劃人員根本沒有任何的前期市場調查就將營銷策劃方案做了出來，這種以偏概全和隨意策劃的情況難以對消費者的需求和房地產銷售市場中的發展情況進行全面的瞭解，這種情況下制定出的營銷策劃必然會呈現出程式化和不合實際的缺點，難以滿足消費者的需求，若因此而造成錯誤的市場定位，則最終影響到房地產開發專案的實際銷售量和企業的整體競爭力。
(四)營銷策劃方案缺乏新意
房地產營銷策劃中的創新元素是非常重要的，是吸引消費者的關鍵，這種創新是建立在對市場需求進行詳細瞭解的基礎上的，只有符合消費者需要和市場需求的創新型的房地產營銷策劃才能夠吸引更多的消費者，真正實現房地產專案營銷的目的，實現房地產專案銷量的增長。但是目前多數的房地產營銷策劃工作中都沒有做到這一點，許多策劃部門僅僅是為了完成工作任務而策劃，他們的策劃缺乏新意，多數都是按照統一的模板，將其中的資料和其他資訊換成本房產專案相關的資訊，這樣降低了策劃工作的工作量，卻也降低了營銷策劃方案的質量。這種缺乏新意的營銷策劃很難在當前房地產市場的激勵競爭中驚豔到消費者，在競爭中並沒有任何優勢可言。
二、完善房地產營銷策劃的對策
(一)創新廣告形式
廣告是房地產營銷中不可缺少的一項重要內容，但是在實際的營銷策劃工作中不能將市場行銷的重點都集中到廣告方面，應該多種措施並舉。而且在進行廣告策劃的過程中策劃人員要在深入分析房地產專案賣點的基礎上做出更有針對性的廣告創意，讓消費者能夠從廣告中瞭解到更多的與專案相關的資訊，並且要保證廣告中不能出現虛假宣傳等，這對於房地產企業的品牌形象建設和房地產專案的市場行銷都有著重要的意義。
(二)認清消費需求
房地產營銷策劃的最終目的就是提高房地產專案的銷售量，將房子賣給需要的人。衡量需要的人的關鍵就是要充分了解消費者的消費需要，這樣才能更好的進行市場定位和更科學的進行市場細分，從而針對不同需求的消費者制定出對應的營銷策劃，實現市場行銷的目的。
(三)加強市場調研
市場調研是房地產企業中獲得市場資訊的重要途徑，完善的營銷策劃都是建立在全面的市場調研的基礎上的，所以必須重視市場調研工作。在進行市場調研之前首先必須明確市場調研的目的和目標，並運用科學的調查方法去房地產市場中收集需要的資料，並將這些資料進行整理和分析進而得出科學的結論，得出房地產市場中的真實資訊，這些都是房地產公司發展的重要資料，也是房地產營銷策劃方案制定的依據。
房地產廣告策劃方案 篇四
恆楓天園專案企劃書
一、推廣目標
本專案有志打造成為蘇南乃至長三角一流的高尚居住社群，因此，本專案要取得最終成功，在銷售初期就必須要以高尚的品質一炮走紅，務求使本專案成為長沙樓市的焦點。繼而再以不同的媒介及炒家的宣傳使本專案不斷升溫，配合並推動本專案的銷售，並使發展商為社會所認知，在長沙市房地產市場建立起自身形象品牌之餘，使專案銷售不斷創造出佳績。
二、整體營銷推廣策略
1、本案價值體系的建立
在明確了本案的優劣勢和目標客戶群后，我司認為如何建立自身產品的價值體系將成為客戶群是否購買本案的關鍵所在。
價值體系：是發掘專案潛在價值的有效手段，能最大限度的增加專案的附加值，使專案的個性更加鮮明。對於本案，我司明確本案的價值體系建立是基於基本價值和附加值兩個層面。
2、價值體系建立的兩個層面
基本價值層面：即高品質的低密度生態住宅品質屬性
ü房型——滿足：寬敞舒適的基本需求
ü綠化——滿足：高綠化率的環境需求
ü景觀——滿足：視覺和功能的高度統一
ü地段——滿足：動線發達，蘊含投資價值
ü建材——滿足：高品質標準的基本需求
ü會所——滿足：服務和娛樂的基本需求
ü智慧化——滿足：安全、便捷的基本需求
ü投資——滿足：投資收益的基本需求
ü物業——滿足：人性化服務的基本需求
ü品牌——滿足：與身份相符的基本需求
ü生態——滿足：舒適，健康生活的需求
附加值層面：指能使目標客戶群引起衝動，而最終促成成交的心理需求(即：自我實現的需求、實現全面升級的高品質生活)
3、實現價值體系的兩大要素
1)產品要素
突出本案的高品質
Ø國際化精品社群
Ø未來潛力地段
Ø戶型合理，面積經濟
Ø規劃和景觀精緻
Ø其它配套設施完備
Ø生態溼地景觀
Ø暨陽湖的天然景觀
2)推廣要素
概念領先，立體作戰
Ø概念領先：針對消費者，展開引導、教育的策略，引領市場，與未來同行
Ø立體作戰；打破手段單一的營銷方式，突破時間的壁壘，創造營銷模式
4、戰略思想
Ø品牌營銷——立高：塑造華興房地產品牌，並嫁接到本案；
Ø產品主義——對準：分析產品有力賣點，出擊市場；
Ø銷售促動——造勢：不斷形成新聞熱點，加上SP活動，使之成為區域內及周邊地區購房人群關注的焦點，渲染造勢。
三、銷售階段分期策略
銷售階段分期表
銷售期數銷售時間推售產品推售案量備註
第一期20__年9月中旬小高層4萬平方以低於均價的價格，快速搶佔市場，回籠資金。
第二期20__年1月小高層8萬平方延續上期熱銷勢頭，塑造品牌，為下一期產品積累客戶
第三期20__年5月產權式酒店1.7萬平方此時暨陽湖生態園區基本建成，並開始運營，酒店的產品可借勢推廣。進一步塑造開發商品牌。同時捂熱別墅產品。
第四期20__年9月聯排別墅，迭加洋房1.8萬平方通過起三期的發售，專案已成為長沙高檔住宅的代表，此時推出聯排別墅進一步拉高價格，為後續獨棟別墅的推出做準備。
第五期20__年3月獨棟別墅7000平方此時獨棟別墅已基本建成，一期、二期也已基本交房。
第六期20__年9月高層+商業6萬平方高層景觀房和商業放在最後推出，降低市場風險，此時高層和商業額價值已能體現。
(具體的推案進度和產品將根據開發進度進行調整)
5、入市策略
本案入市時面臨的困難：
ü對本案所在區域的認同感
ü肩負塑造專案大型生態居住圈整體形象的艱鉅任務
ü生態溼地景觀住宅的市場適應性
ü板塊概念的明確
ü品牌形象在短時間樹立
ü較高的價格下快速去化
總結整體市場現況和本案的各項特徵，以上困難在入市戰役中至為關鍵，必須在短時間內全盤解決，缺一不可。針對以上困難，入市應當注意：
ü搶戰機：從宣傳上提前介入市場，造成先聲奪人的市場影響力。浪式進攻，分階段、分主次、集中兵力有節奏地進攻，要避免兵力分散、缺乏節奏。
ü造概念：本案的操作不光是生態溼地景觀住宅，而是創造了一個眾人羨慕的生活方式——生態居住方式。
ü作板塊：為了使專案在市場中的高檔地位更突出，應充分把握地段升值，發展前景，將附近區域塑造成暨陽湖高檔居住區板塊。
ü樹品牌：解決好生活方式和地段概念，在房產投資迅速增加、營銷戰愈演愈烈的情況下，搶先佔領制高點具有現實意義。營銷傳播中爭取更高的手法，樹立品牌形象無論對前期還是對整盤都大有裨益，而且對發展商在長沙開發的後續樓盤積累品牌效應！
四、一期產品銷售計劃
五、一期產品銷售週期
第一階段：醞釀期(20__年3月15-9月9日)
市場形態：專案面世在即，售樓前的各項準備工作已基本就緒，形象推廣和概念炒作計劃啟動，爭奪市場的眼球。
企劃目標：入市之初，迅速樹立工地形象和專案形象，讓潛在置業者對樓盤獨特USP(獨特的銷售主張)及專案質素有不同程度的印象，同時提升企業形象，基本落實售樓前的各項準備工作，拉高專案的知曉度，為隨後的專案開盤營造良性媒體宣傳空間。
執行策略：
Ø鑑於本案量體大的緣故，建議適當的拉長醞釀期，運用不同媒體把產品的整體形象建立起來，為後續各期的推廣作好鋪墊。
Ø利用媒體的有利性，將開發商形象、實力進行宣傳，在提升企業知名度的同時，提升本案的形象。
Ø採用接觸性策略以創意廣告和軟文炒作切入市場。
Ø藉由報紙闡述暨陽湖生態園及專案的獨具一格的規劃理念和優化素質，製造地產新聞題材。
Ø利用網路的有效傳播性，製作網頁在相關網站投放廣告。
Ø根據工程進度策劃宣傳主題，如領導到工地考察、工地開工典禮、封頂儀式等，以增加宣傳張力，增加客戶信心。
Ø現場售樓處進行包裝，營造生態環境氣氛，給買家強烈的現實感染力及對產品的渴求慾望，同時展示開發商的實力。
Ø現場綠化帶先行，營造與生態園一體的感覺。
Ø邀請有關氣象、環境、房地產、園林設計與建築規劃等方面的專業人士或專家對樓盤的規劃設計、開發理念等內容圍繞適合現代人居住的“標準”進行探討，同時申請“國家生態環境示範社群”稱號，並邀請媒體朋友進行新聞炒作。
Ø建立形象代言人制度，要求形象健康、向上的具有“觀天下”氣質的成功人士為佳，如：陳道明。
SP活動：
ü【華興置業會】募集會員活動
ü物業管理公司簽約儀式
ü形象代言人簽約儀式
ü“部級生態小區示範工程”評選大賽
業務執行：
3月15-6月30日前期準備
ü現場戶外看板，工地圍牆，T霸到位，開始攔截客戶。
ü臨時接待處選址，設計，籌建。(力爭在7月10日前完成)
ü現場環境開始進行，道路，綠化。
ü專案設計方案確定，並開始參加“部級生態小區示範工程”評選活動
ü會所開始施工，作為正式售樓處(力爭在強銷期前完成)
ü樣板區開始施工，樣板房開始設計
ü人員招募
7月1日-9月9日正式醞釀
ü7月10日人員進場開始接待客戶諮詢
ü開始市場調查分析，調整說辭，行銷點確定。
ü完成統一銷售說辭，為DS和參加四月蘇州房展會準備。
ü老客戶及受訪者DS邀約
ü統計回饋等
ü臨時接待點籌備完成，建議租用臨時店面進行前期客戶積累。
ü公開前一週完成初步客戶積累。
第二階段：公開期(9月10-9月30日)
市場形態：專案包裝初見成效，市場知名度開始樹立，具有良好的市場形象，可開盤。
企劃目標：將專案開盤的各項資訊廣泛傳達，實現眾人皆知的傳播效果。
核心攻擊點：現場實景，報紙廣告、DM直郵為主，電視、網路、PR(公關)活動為輔，實行全方位動線封殺。
執行策略：
Ø售樓現場導視系統佈置，包括彩旗、指示牌、橫幅、條幅；
Ø開盤廣告；
Ø舉辦開盤SP活動，邀請長沙市相關領導、形象代言人蔘加開盤儀式，造成轟動效應。
Ø邀請知名的書法家於開盤現場為本案的案名進行題詞。
Ø邀請有名的藝人為本案專門進行譜寫曲詞，並於開盤當日舉辦首唱儀式。
SP活動：
ü開盤活動
ü“部級生態小區示範工程”授牌活動。
ü步行街現場產品推介會，並贈送小禮品。
ü開始抽獎活動，獎品已歐洲十日遊，以及家電，計算機等。
業務執行
ü9月19日開盤活動執行。
ü參加9月蘇州秋季房展會。
ü房展會接待，宣傳；組織看房車。
ü接待中心正式開放。
ü公佈抽獎活動方案。
ü現場接待客戶。
第三階段：強銷期(10月1日-11月19日)
市場形態：前階段的預熱工作和樓盤造勢宣傳取得一定的效果，為全面推廣奠定了堅實的基礎，本期訴求以各賣點為主攻方向。
企劃目標：深層廣泛銷售，充當樓市促銷鑽石期掀起熱銷衝擊波，完成既定銷售指標。
核心攻擊點：展示樓盤的實在賣點，實實在在面對客戶，樹立樓盤的高素質形象，掀起搶購熱潮。
執行策略：
Ø運用媒體及執行策略將本案形象提升，適度的營造產品“一房難求”的印象。
Ø進行DM派發，讓更多消費者更深入的瞭解本案的特性。
Ø利用媒體的有效傳播性將“暨陽湖生態園，我家的後花園”等有利產品點進行強有力的闡述，造成消費者的需求心理。
Ø於售樓現場播放本案影視動畫DVD，讓消費者更直觀的瞭解本案。
Ø與長沙日報聯合舉辦【觀天下——我的家】攝影、徵文、繪畫大賽，將專案提升至“長沙樓市旗艦”的高度。
Ø會所落成，讓每一位到此的客戶都能先行享受到未來會所給生活所帶來的便利。
Ø從本案中選取一套高階樓盤，送予名人，並進行媒體炒作，同時打出“與名人為鄰，與健康為伴”的廣告，來吸引消費者的關注。
Ø利用“世界溼地日”，將本案特有的溼地景觀及其特有的功效進行宣傳。在廣告宣傳方面可以打“人和溼地”“溼地是生命之根”等進行主題性宣傳。提升本案的形象、檔次。
Ø結合6月5日“世界環境日”，舉辦“親自然”SP活動，讓消費者親身感受本案與自然的親密接觸，完全體驗到本案的特性，吸引更多的潛在消費者。
Ø參加長沙當地及蘇州的房展會，擴大本案知名度及影響力。
Ø於售樓現場增加設計師、室內設計配置圖冊聯展。打類似“買住宅，送設計”的廣告，吸引更多的潛在客戶。
SP活動：
ü全城唯一情景體驗式樣板生活區正式開放。
ü會所落成暨現場正式售樓處啟用。
ü會所體驗活動。利用會所先行開放的服務專案邀請客戶體驗小區高品質的會所服務。
業務執行：
ü樣板房開放
ü樣板樓完成。
ü現場接待
ü開始簽約動作
第四階段：延續期(11月20日-12月20日)
市場形態：首輪熱銷高潮已過，針對現狀，活化企劃策略，進行適時調整，順利承接熱銷餘波。
企劃目標：根據樓盤後期銷售過程中瓶頸現象的所在，有選擇地，有針對性地進行廣告訴求，消化尾盤，掀起二次銷售熱浪；併為第二期的順利推廣進行有效的醞釀。
核心攻擊點：促銷，公關活動為主，實行品牌攻擊。
執行策略：
Ø繼續利用媒體的有效性將本案的溼地生態優勢進行強有力的闡述，與其它個案的差異化表現出來。
Ø對有希望的潛在客戶郵寄DM廣告、派放夾報。
Ø利用開發商的品牌形象打消買家對樓盤的疑惑。
Ø結合政府行為，解決戶口問題，滿足外地客戶需求。
Ø實行有獎銷售，在推廣期間的購房業主，送三年物業管理費用。
Ø拓寬廣告覆蓋面，調整媒體和戶外廣告策略，在廣告版面上對重要宣傳版採用大篇幅、大氣勢圖文並茂，讓人過目不忘，突出其影響和創意。
Ø價格促銷、開展更靈活的付款方式。
Ø強化購後服務，使樓盤業主獲得物業的價值認同感；併為後續各期的推廣贏得良好的口碑！
SP活動：
ü進行第一期抽獎活動，並公佈得獎名單。
ü第二批【華興置業會】會員募集活動，為第二期進行前期客戶積累。
業務執行：
ü完成簽約動作。
ü促進老客戶帶新客戶成交。
ü一期產品基本清盤，媒體公佈售磬。
ü現場封盤，開始積累第二期客戶。
以上是本案第一期專案的整個推廣過程，在第一期專案進入尾盤延續期時將對第二期專案進行醞釀。依次將後續各期專案有序的順利銷售完畢。在短期內實現專案利潤的最大化！
六、價格策略
1)定價策略
採用一房一價的定價方式。
2)價格走勢及調整
價格的走勢應與銷售週期配合制定，採用低開高走的策略，並根據專案的銷售狀況進行調整。第一期以景觀和位置不佳的戶型作為入市價格，如4580元/平方米，至一期銷售30%後調價到4750元/平方。一期銷售至60%時，調價到4880元/平方米。造成潛在客戶，價格節節攀升的預期心理，為第二期推出創造提價空間。
3)付款方式
採用銀行按揭貸款方式、一次性付款方式。取得銀行的配合加快資金的回籠。
建議對一次性付款的客戶給予折扣。
六、行銷通路
大眾傳統媒體：
CF：面對整個長沙、江陰、蘇州市客源，建議製作3D動畫影片。
NP：面對整個長沙、江陰、蘇州市客源。選用媒體：蘇州當地報紙。
DS：開盤前利用我司積累的意向客戶，進行電話DS，吸引客戶在開盤期間來售樓現場，製造現場熱賣氣氛。
車體廣告：選用沿途經過本案線路，廣告的效果較好。
網路平臺：面對周邊地區的白領等高素質客戶，專門製作網站。選用網路媒體進行宣傳等。
標誌性工地現場：
T霸(高炮)、LOGO牆、工地圍板、臨時接待處，現場會所接待中心、樣板區、樣板房、現場看板
影響性廣告載體：
大型戶外看板、引導旗、燈光廣告牌、SP活動
七、推廣時機建議
建議專案入市的時機最好在05年的9月份。在3月份開始進行前期準備的動作，6月正式醞釀，引導客戶對生態住宅的接受度，同時預熱市場，在9月份中旬開盤，推出第一期，10、11月旺銷後，到06年1月份推出第二期。
八、整體包裝策略
1、專案VI系統設計
–案名
–LOGO
2、現場包裝
–圍牆廣告形象
–戶外定點看板
–道路及綠化先做，塑造工地形象。
–售樓處包裝
–樣板房
3、開發商品牌形象包裝
4、物業管理公司品牌包裝
九、臨時售樓處現場包裝
1、包裝原則：
採用體驗行銷的概念，讓客戶可在現場和售樓處提前體驗專案的魅力。
地址：建議在專案金港大道立交橋南側，沿金港大道，面向暨陽湖佈置。便於日後解說小區進出暨陽湖的便利性。同時對面就是暨陽湖的入口和公交車站。
2、設計風格：
建議臨時售樓處，設計為兩層，挑高7米，一樓4.2米。二樓挑高2.8米，鋼架結構，外立面為大面積幕牆玻璃。大門入口挑空設計，懸掛大型液晶電視屏。便於播放樓盤3D，暨陽湖宣傳風光片。二樓可登高望湖，直面暨陽湖四平方公里的美麗景色。
3、內部裝修建議：
建議引入設當的生態園林，給客戶迴歸自然的感覺，地面採用天然石材裝飾。佈置小型水景瀑布，盆栽綠化等。在售樓處外部設計花壇，種植綠化。體現專案生態社群的主題。
4、銷售道具建議
1)模型：建議製作系列模型，整盤30萬平方米規劃模型、一期樓盤整體規劃模型、房型單體模型。
樓盤整體模型：表現本案的全盤概念，重點在於展示整體規劃，重在功能應該具有相當的體量，建議至少做到1：200，以顯示本案30萬平方米的恢弘氣勢，其中突出表現亭臺樓榭、水景資源，運用光電等技術表現樓盤的立面效果、水景建議使用真水以突出動態效果。
一期整盤模型：更細化表現本案的環境特色概念應該具有相當的體量，同時考慮到適當“偷借空間”更具傳播效果，建議底盤、環境做到1：100或1：80，建築部分做到1：120或1：100以顯示本案環境優勢
同樣要突出表現亭臺樓榭、水景資源，運用光電等技術表現樓盤的立面效果、水景建議使用真水以突出動態效果。
房型單體模型：立體房型佈置模型有利於直觀突出本案的房型特點；本案樣板房以外的主力房型可以用此種方式展示。
2)裝置陳列：
建議把本案將使用的部分裝置比如建材、智慧化裝置等元件設定櫥窗進行陳列展示，配合說明文字起到直觀銷售效果。
5、樣板區、樣板房：
在樣板區設定3套左右樣板房，2房、3房、4房，分別以不同的風格進行裝修。
6、智慧化演示：
本案大量運用了智慧化裝置，為了使大眾接受必須有直觀的演示系統。好的智慧化演示可以充分提升樓盤形象。
7、3D動畫：
利用三維技術演示樓盤情況，尤其是期房階段演示未來小區規劃，具有現實意義，可作為電視廣告在媒體上播放，也可在現場大螢幕電視上播放，增加客戶對樓盤的認識。
企劃策略部分
一、要點
1、利用華興地產在長沙當地的知名度以及所推成功個案的影響力，來提高本案的美譽度及形象。
2、將本案與暨陽湖生態園結合推廣，並將暨陽湖生態園對本案的利點推向最大化，來提升本案的整體形象。
3、將本案所特有的溼地生態系統及高達45%的綠地率結合起來推廣，營造本案健康、休閒的氛圍。
4、將暨陽湖生態旅遊的概念進行推廣，結合現實中暨陽湖生態旅遊的火熱，以及對酒店的需求，將本案產權酒店的理念推廣。
5、將本案便利的交通、地段優勢進行有利的闡述，來提升本案外部配套的多樣性。
6、將本案合理的規劃優勢進行充分的闡述，來提升本案的整個品質。
7、將本案內部配套優勢進行有利推廣，造成消費者對本案的渴求心理。
二、全案策略
品牌塑造戰略
生態是品牌最核心的DNA
生活藝術
↗
生態環境健康生活
(感性認知)
企業牌+生態牌+形象牌
建立專案健康、休閒價值地位
(理性認識)
創造企業效益與專案利潤最大化
提升企業品牌知名度、美譽度
三、媒體策略
1、媒介目標
Ø選擇適當媒體，使廣告對消費者產生最佳的說服效果。
Ø通過科學的媒介投放組合，製造聲勢，吸引買家來到現場，感受現場氛圍，產生購買慾望。
Ø樹立發展商及樓盤形象，增強消費者的信心，發揮口碑宣傳的優勢，提高專案的知名度和美譽度。通過廣告宣傳，有力配合銷售，使“觀天下”儘可能在短時間內進入良性銷售階段，迅速回籠資金。
2、媒介選擇的標準
Ø選擇長沙地區對消費者最有影響力的媒介。
Ø針對專案別墅及產權酒店部分，選取周邊省市的強勢媒體。
Ø注重媒介組合的威力。
Ø整合所有可以利用的媒介資源。
3、媒介運用
Ø長沙區域性電視廣告
Ø《長沙日報》或夾報派發
Ø戶外媒體：T霸、燈箱、引導旗等
Ø直效媒體：售樓書、展板、宣傳單張等
ØDM直郵
Ø網路廣告的適量投放
Ø《上海樓市》、《揚子晚報》、雜誌等(針對產權酒店及別墅部分)
4、廣告頻率
Ø在醞釀期形象匯入階段，以個性化的工地形象包裝為核心，採取試探性策略，分流客戶搶佔市場份額；
Ø開盤強銷階段，則採取集中配合SP活動的策略，即在各媒介上持續廣告，以便迅速佔領市場；
Ø強銷期過後，採取間歇的策略，以節省廣告費用，保持廣告的延續性，起到持續的引導和提醒作用。
5、媒介投放組合策略
Ø醞釀形象匯入期
A、前提：現場公路邊戶外廣告牌(入口處)、圍牆、引導旗、條幅等互動造勢，引發關注。
B、適當報紙軟性文章配合公關活動進行滲透。
C、適當形象NP廣告，進行形象宣傳。
Ø開盤、強銷期
A、以電視廣告、報紙廣告為主，多樣廣告媒體為輔助。
B、直效媒體(樓書、購樓指南、單頁)的直觀宣傳作用。
C、運用大眾媒體，PR事件行銷為輔。
D、針對主要賣點做純促銷廣告，與現場銷售有力配合，促成更高的成交額，減輕收尾工作的壓力。
E、選擇適當的時機聯合媒體召開專題性論談，同時發揮軟性文章與新聞炒作的理性訴求配合宣傳，製造樓盤熱銷現象。
Ø延續尾盤消化期
A、以報紙廣告為主，投放促銷廣告，同時配合短程促銷活動，解決銷售中存在的問題與矛盾。
B、利用DM直郵有針對地對特定區域進行宣傳，挖掘新的目標消費者。
C、利用工程收尾階段的良好形象，增強置業者的購房信心，消化存量。
廣告表現部分
一、案名建議
總案名：觀天下
案名精神：此案名簡潔明瞭，卻不乏恢弘的氣勢。體現了“華興地產”勇攀高峰，站得高，看得遠，放眼天下的巨集偉戰略目標；另一方面也體現了本案龐大的建築規模及高品質樓盤納天下才俊的開闊胸襟。
住宅部分案名：尊邸
案名精神：表明了開發商以人為本的開發理念；簡單的“尊邸”兩個字，將本案住宅部分尊崇的高品質完美的體現了出來，從另一方面也體現了對客戶高貴身份的尊重。
別墅部分案名：豪宅
案名精神：體現了開發商無限豪情的開發信心；另一方面從“豪宅”字面上體現了別墅的豪華配套、裝修及景觀，更深層次的體現出了歐式風格的雍容華貴的內在氣質及客戶的尊貴身份。
產權酒店部分案名：錦館
案名精神：“錦館”代表了開發商鵬程萬里及投資客錦繡人生的又一個美好開端；“景觀”的諧音則再次將本案產權酒店與生態旅遊環境的特性優勢的結合及至的展現了出來。
二、廣告總精神
【暨陽湖畔•豪情人生】
三、廣告秀稿
形象系列
1、企業品牌形象
主標：華興地產=實力+信譽+保障
副標：觀天下，華興地產20__年全城之作
內文：
“觀天下”開創一種前無古人的時尚生活模式和情趣，華興地產以其雄厚的實力、財力、才力、智力及專業的隊伍為長沙人民奉獻力量。華興地產以開發長沙精品住宅為已任，挺立人居型浪潮的風口浪尖上，敢為地產馬前駒，為長沙人民塗抹了一道最為耀眼的城市繽紛色彩，開創了長沙市人居的新模式。
開發商：長沙市華興房地產開發有限公司
營銷企劃：
2、企業品牌形象
主標：地產名宿，觀天下
副標：買房一定要找個有實力的後臺
內文：
長沙華興房地產開發有限公司，以其專業、超前的理念縱橫房產界。在公司領導的指導下，以盡善盡美的專案策劃和良好的售後服務，不斷創歷史新高，為港城人民傾情打造理想中的投資場所與一流的生活、工作環境。如果說一定要找一個詞來形容“華興”的話，那麼非“輝煌”莫屬。因此有了華興作為您投資的堅強後盾，那麼您的投資置業一定會無往不利。
開發商：長沙市華興房地產開發有限公司
營銷企劃：
住宅系列
1、主題推廣
主標：觀暨陽美景，做天下豪客
副標：健康、溫馨、樂趣、尊崇是我理想居所的標準
內文：
“觀暨陽美景，做天下豪客”，不但指一種居家的溫馨、樂趣，更指“湖環水抱而氣聚”，這是先人對棲居大地最富意境美的嚮往。安家於此，享受尊品水鄉，沐浴湖畔，這是何等樣的豪氣情懷！
“觀天下”傍依暨陽湖，不但傳承了悠悠綿延的湖畔生活情趣，更相容尊了霓虹燈的多目璀璨，暨陽湖水波漣漣，湖上泛舟的逍遙婉約……
開發商：長沙市華興房地產開發有限公司
營銷企劃：
2、公園居住模式
主標：享受不可逾越的境界
副標：溼地生態，創造都市生活新模式
內文：
有位德國哲人曾詩意於人居：“人，詩意地棲居在大地上。”一種公園居住的新模式，它究竟體現哪？
體現在擁水入夢的生活；體現在隨空間而縱情的生活；體現在攀登頂峰的生活；體現在擇高尚者而鄰的生活；“觀天下”以綠地為床、以藍天為被、以湖水為養分，為公園居家創造了充分的條件。
開發商：長沙市華興房地產開發有限公司
營銷企劃：
3、水、景觀
主標：360°美景生活，365天幸福時光
副標：優越景觀、健康生活、輝煌人生
內文：
千百年來，我們的古人依水築房，是現實生存與種族延續的雙重必須，不經意間譜寫了上下五千年的不朽的文明歷程；而今，我們依然在暨陽湖畔擇水而居，是為了追逐心與水永恆的戀情和親情，投入大自然的懷抱，感受大自然對我們的恩賜，紀念水帶來的永垂的福祉。
開發商：長沙市華興房地產開發有限公司
營銷企劃：
別墅系列
1、別墅品質
主標：至尊級別墅，顛峰版人生
副標：湖畔生態，還您健康、榮耀的一生
內文：
大非凡生活領域，成功人士的生活禮遇；
擁有與自己身份地位相等的溼地生態社群；
在屬於自己的宴會餐廳裡會賓邀朋；
只與自己品味愛好相同的成功人士為鄰；
孩子的起步就與優越同步；
星級物管禮遇；
擁有湖水天然氧吧的美極環境。
開發商：長沙市華興房地產開發有限公司
營銷企劃：
2、建築風格
主標：源歐美經典，純享受空間
副標：歐美別墅，自由、鉅富與榮耀的盛典
內文：
歐洲，文化是空氣，建築是醇酒。歐洲，戴著神賜月桂花冠的藝術王朝。從西班牙、法國、義大利…到美國，古典的榮光與時代的激情總是交相輝映。當代至尊別墅，從不墨守成規，每一種空間風格，是對傳統致敬，更是對人性全新的理解和張揚。“觀天下__豪宅”，傳承歐洲經典建築風格，讓您輕鬆享受歐洲風情。
開發商：長沙市華興房地產開發有限公司
營銷企劃：
3、美景人生
主標：擁璀璨人生，環自然生態
副標：湖濱別墅，與自然的親密接觸
內文：
建築一道貴族色彩；
品鑑一方美學空間；
品位一份怡然自得；
盪漾一股生命活力；
坐擁一處旺地靜宅；
體會一種尊崇感受；
“觀天下·豪宅”，
集萬寵於一身，
尊貴、榮耀人生即刻擁有！
開發商：長沙市華興房地產開發有限公司
營銷企劃：
產權酒店系列
1、產權酒店概念
主標：產權酒店，風靡全球的投資方式
副標：獨立產權，享有私家酒店就是這麼簡單
內文：
所謂產權酒店，就是開發商將酒店的客房分割後出售給您。並將客房委託酒店管理公司統一出租經營。每年年底都將獲取年度分紅，同時獲得酒店管理公司贈送的一定期限免費入住權。產權式酒店帶給您的，就象賓士、寶馬帶給您的一樣，除了自身的享受，還有自信、尊貴和自豪感。
開發商：長沙市華興房地產開發有限公司
營銷企劃：
2、旅遊投資環境
主標：旅遊黃金三角洲，時代財富聚寶盆
副標：優勢環境、優勢地段、優勢資源，財富盡在掌握
內文：
本案坐落於長沙暨陽湖生態區的精華之地——暨陽湖畔，豐富的自然資源和暨陽湖新景觀，必將成為近年景點旅遊的新熱點，長沙公園、森林公園一帶旅遊氣氛已經形成，成為了長沙黃金三角旅遊得天獨厚的景觀資源。在未來發展中必將迸發出巨大的財富源泉，為您對本案的投資奠定了堅實的基礎。
開發商：長沙市華興房地產開發有限公司
營銷企劃：
3、投資方式
主標：金生·金世
副標：用您智慧的眼光來發現今生的財富
內文：
找一個好的投資專案，是您投資成功的一半。“觀天下·錦館”產權酒店作為一種特殊投資和消費模式，它以投入門坎低、收益穩定、回報豐厚而贏得了現資者的青睞。一種既是消費又是儲存，既是服務又是家產，既可自用又可贈送的特殊商品，滿足您的各種不同需求。
開發商：長沙市華興房地產開發有限公司
營銷企劃：
四、戶外廣告及VI系列
現場看板：
1、地產名宿，觀天下(企業形象)
2、華東地區首席溼地住宅，坐觀天下(住宅)
3、至尊級別墅，顛峰版人生(別墅)
4、產權酒店，一種風靡全球的投資方式(產權酒店)
開發商：長沙市華興房地產開發有限公司
營銷企劃：
戶外定點看板
華東地區首席溼地住宅，坐觀天下
開發商：長沙市華興房地產開發有限公司
營銷企劃：
燈箱：
溼地生態，創造都市生活新模式
開發商：長沙市華興房地產開發有限公司
營銷企劃：
引導旗：
觀暨陽美景，做天下豪客
開發商：長沙市華興房地產開發有限公司
營銷企劃：
幸福熱線：0512—66681688
羅馬旗：
觀暨陽美景，做天下豪客
開發商：長沙市華興房地產開發有限公司
營銷企劃：
T霸
華東地區首席溼地住宅，坐觀天下