**大酒店專案投資併購方案
一、前言
廣安素有“川東門戶”之稱，位於四川東部，東、南兩部分與重慶接壤。近年來，隨著國家發展改革委批覆同意了《關於川渝合作示範區（廣安片區）建設總體方案》，及市內行政區劃調整的實施，廣安區主動作為、先行先試，已成為川渝合作的橋頭堡和示範區、國家承接西部產業轉移核心區。
憑藉豐厚的自然資源、旅遊文化資源和暢達的交通條件，廣安增添了發展的底氣和魄力。十三五以來，廣安在不斷壯大城市經濟、現代服務業、現代農業、新型工業“四大經濟支柱”，推進建成一座川東渝北區域性中心城市。
2016年，對外經濟和招商引資方面，廣安全市共引進專案797個（簽約824個），完成目標任務153.3%；交通方面，巴廣渝、遂廣高速公路建成通車，廣安城市過境高速公路控制性工程開工建設；新改建普通公路699.9公里。旅遊方面，四川華鎣山旅遊文化節成功舉辦，重大旅遊專案順利推進，旅遊扶貧工作全面展開，實現了旅遊產業的持續發展。全年實現旅遊收入302.0億元，增長23%；全市47個在建重點旅遊專案共完成投資82.4億元，增長27.4%。
就地理位置、經濟發展和現狀而言，廣安業已成為川渝區域亮眼的一隅。
二、廣安酒店行業概況
據已公開資料，廣安區內旅遊酒店7家，其中五星級酒店1家，四星級酒店2家，三星級酒店2家，二星級酒店2家；**園區星級農家樂/鄉村酒店26家，其中四星級4家，三星級8家，二星級14家。
以區內三星級酒店為主要分析物件。
天府飯店，1996年開業，2006年對大部份客房進行精裝修。主樓高12層，內設100餘間客房；大、小會議室各一個，大會議室可容納130~150人、小會議室可容納50 人；餐廳可容納400~500人同時用餐。
豐華假日酒店，2006年開業，新近裝修時間為2007年，樓高11層，共有客房102間；餐廳主營川菜與粵菜，可容納200人用餐。
隨著廣安商貿與旅遊的發展，酒店市場需求在不斷擴大。但目前廣安區內酒店較為陳舊，**園區內又以農家樂/鄉村酒店為主，缺乏由專業團隊經營管理的中高階旅遊客戶接待和會議接待型酒店，三星級會務接待型酒店具有較大發展空間。
三、專案簡介及現狀
（一） 專案簡介
1. 專案名稱：廣安**大酒店
2. 投資方：廣安文化旅遊發展集團
廣安文化旅遊發展集團於2017年7月成立，是廣安市委、市政府推進多點多極支撐發展戰略，著力打造的大型文化、旅遊、體育產業發展綜合性平臺，是廣安市政府直屬的國有獨資企業，註冊資金5億元。
3. 專案定位：三星級會務接待型酒店。其管理和服務水平達到同檔次酒店一流水平。
4. 專案位置：
中國第一感恩旅遊小鎮“廣安天下”內。位於**鎮，距離廣安市區12公里，緊鄰國家AAAAA級旅遊景區鄧小平故里，致力於打造以北山國小堂、**老街為依託，以感恩小平為旅遊主題的歷史文化街區，成為廣安首席文化旅遊商業綜合體。優越的地理位置，當紅的區域主題理念，使專案成為政府對內對外接待、企業開展商務活動及遊客參觀旅遊的重要接待場所。
**鎮處於旅遊資源功能結構中的重點區域，不僅有名人故里的吸引，而且有秀美的自然風光支撐。其中，小平故居每年的遊客接待量200多萬，週末及節假日日接待量都在1萬以上。周邊的佛手山、西溪河、渠江等自然山水風景每年也吸引大量遊客到訪。
5. 專案規劃：具有一流硬體檔次和先進管理服務水平的，集住宿、餐飲、會務、休閒為一體的三星級會務接待型酒店。
l 酒店總建築面積：11305.2平方米
l 樓層：地下一層，地上五層
l 車位：100餘個
6. 專案分割槽：
l 大廳
大堂內設施包括總服務檯、商務中心、團體接待處、會議報到處、行李寄存處（貴重物品保險室）、公共休息區域前臺辦公室等。
l 餐廳（一樓）
一個大宴會廳，一個小宴會廳，8個包間。
大宴會廳24桌，小宴會廳16桌。
餐位數總接待量500人。
l 會議室（二樓）
設大中小六個會議室。
大會議室一個：可容納260人會議。
中會議室一個：可容納110人會議。
小會議室兩個：可容納40人會議。
圓桌會議室一個：可容納20人會議。
l 客房（三、四、五、六樓）
100個房間。大床房20間，標準間80間。
l 咖啡茶室（三樓）
包間六個，卡座10個。
l 後勤區域（地下一層、一層）
（1）、行政辦公區域
（2）、員工生活區
（3）、庫房
（4）、消防控制、監控室等
7. 專案優勢梳理
l 優質區域環境，置身於歷史街區之中
l 功能分割槽完善，全面覆蓋住宿、餐飲、會務、休閒需求
l 會議會務配套接待設施完善，支援靈活安排會議規模
l 區位優勢明顯，支援會議培訓、文化旅遊考察等多種搭配
（二） 專案現狀
1. 業主單位：XXX房地產開發商
2. 建設進度：施工工程已完成，未裝修。
3. 專案投入：XXX萬元
4. 當前問題：產權證暫未辦理。業主資金短缺，無力負擔裝修費用。
5. 綜合評估：業主已投入大量資金進行施工建設，若後續無法裝修投入運營，此專案將進入停滯狀態。若業主不顧自身目前的資金狀態，貿然貸款裝修，將面臨財務危機。當前，在進退維谷的境地下，低價出售專案及時回收建設成本是安全的做法。綜合考慮收購方業務佈局、廣安天下發展進度及周邊同類項目情況，此階段是收購本專案的最佳時機。
四、專案運營計劃
（一） 經營管理
結合我方（廣安文化旅遊發展集團）背景及專案定位，擬定聘請專業酒店管理團隊對**大酒店進行運營管理。在管理模式上，計劃將成熟的星級酒店管理模式、國內市、縣級城市酒店實戰經驗與廣安**自身特點相融合，形成具有廣安**大酒店特色的中等城市會務接待型中檔酒店管理模式。
管理及服務的標準為：三星級會務接待型酒店管理服務標準，其管理和服務水平達到同檔次酒店一流水平。
（二） 目標市場
根據專案定位及市場現狀，擬定酒店的目標市場細分為：政府及其他團體會議培訓，佔比60%；旅遊團體及散客，佔比25%； 居民家庭散客及其他客源，佔比15%。
（三） 產品服務
專案主營客房住宿、會議會務、餐飲等產品與服務。
l 客房住宿：中等設施及服務，擬定客房均價為218元，大床房20間，標準間80間。
l 會議會務：會議室按場地大小不同，擬定價格檔次為500元、1200元、3500元，會議餐標擬定為60~80元/人。
l 餐飲：主打本地特色，主推“鄧家菜”。除接待會議團體、遊客、本地居民散客外，餐廳也接受承辦婚宴業務。根據本地消費水平及同業情況，餐廳定位為基本餐飲人均消費40~60元，會議餐飲人均60~80元，婚宴每桌十人，費用600~1000元。咖啡茶室人均消費30元起。
五、專案收購策略
（一） 收購時機
如上所述，當前業主資金困難使專案進入停滯狀態，且周邊同業競品還未形成強勢品牌，加之我方目前處於開拓業務時期，成本相對低廉、搶佔經營機遇兩相結合下，此階段真是收購本專案的最佳時機。
（二） 收購方式
方案一：專案採取零債務整體收購，股權100%轉讓方式實施專案收購。即我方以XXX萬元全資收購**大酒店。
方案二：收購70%股權。即我方以XXX萬元收購70%股份。原業主可指派一名財務參與本專案管理。
（三）收購流程
Ø 原投資業主考察投資方實力
Ø 投資方派團隊到原投資企業做專案盡職調查，核查已投資狀況
Ø 投資方及原投資人達成收購意向
Ø 洽談確認收購價格
Ø 原投資業主辦理出產權證
Ø 投資方支付專案收購保證金
Ø 完善收購法律文書及履約文書
Ø 原投資業主完成債權債務清理
Ø 原投資業主完成前期水、電、氣等前期安裝工程
Ø 完成工商登記及股權轉讓
（四）收購可行性
1. 我方有投資專案的經濟實力；
2. 投資酒店業可實現資產的長期保值增值；
3. 廣安城市發展潛力巨大，廣安區**鎮在旅遊業、商貿業中迎來重大發展機遇，專案及土地資產增值幅度高；
4. 絕佳的地理位置，我方強大的政商資源，可開發成本地政務商務會務的指定接待場所，提高入駐率及效益，可縮短投資回報期，適宜投資。
六、專案效益分析
（一） 基礎經濟效益分析
1.專案投入費用預算
l 收購費用：3000萬元
l 裝修費用：1500萬元（貸款）
l 共投入費用估算為：4500萬元
2.收入估算
l 客房平均房價218元，住房率65%，客房年收入估算為517萬元。
l 餐廳收入：餐位500人。按人均65元估算，2次，40%翻檯率，年收入估算為949萬元。
l 會務場租收入：租用率30%，年收入估算為20萬。
l 酒店年總收入：估算為1486萬元
3.收益估算
如果年營業額能達到1486萬，綜合毛利收入35%，年毛利為520萬。淨利潤率15%，則年淨收益為78萬元。
按一次性投入1500萬元計算，不計提折舊，以每年淨利潤78萬元計，則回收期為19年。換言之，每年的淨利潤為78萬元時，可以在19年的時間收回裝修投入的1500投資。（沒有考慮房產和品牌帶來的升值）
另，因專案所處的特殊區位條件，如以後投入開發其他園區類專案，有享受到稅收優惠的可能，相應地有助於淨利潤提升以縮短一次性投資回收的時間。
（二） 潛在經濟效益分析
1.中高階酒店品牌效應，帶來衍生性收益
以中高階酒店打造企業知名度，憑藉其知名度進入其他商業領域時，在市場推廣、營銷活動及建立品牌形象中所需的成本，都要遠遠低於市場。
2.向下遊產業擴充套件，形成產業叢集
我方定位為文化旅遊發展集團，以酒店業務發力，向下可向旅遊業、餐飲業、文化創意產業等延展發展，形成產業叢集。
3.土地儲備的升值效益
專案優越的區位條件蘊含著深厚的土地升值潛力，未來或許可在土地價值上獲得巨大收益。
4.專案不動產保值增值性高
房地產業持續發展，專案建成後作為不動產優良資產沉澱，具有極高的保質增值性，未來增值潛力巨大。
（三） 社會效益分析
1.完善城鎮功能，提升城市形象，
本專案以政府接待、會議接待為主要客群，為**老街、小平故里等廣安重點文化旅遊地提供中高階接待服務，滿足會議培訓、“紅+綠”旅遊等多項經濟社會活動接待需求，彌補**園區乃至廣安區酒店檔次的不足，提升城市形象，完善城鎮功能。
2.樹立品牌形象和社會影響力
通過專案的實施，改善城鎮面貌，完善**鎮乃至廣安會議培訓文化旅遊服務設施，增加就業機會，為城市形象的提升提供助力。
七、專案發展前景
**大酒店專案佔據優越的區位條件，便捷的交通，周邊豐富的旅遊資源，經濟發展正處於提速階段，城市建設、招商引資正強力推進，流動人口及本地消費水平也逐步提高，這些都給酒店的發展帶來較大機遇。另外，我方的實力、背景及資源對酒店經營發展可起到重要的推動作用，為酒店品牌建設、效益提升大有裨益。
競爭優勢：
1. 酒店位置良好，背靠**園區，旅遊發展勢頭良好，商業活動頻繁，為酒店經營提供了營銷環境保障；
2. 酒店規模適中，配套設施齊全；
3. 全新裝修，提供本地特色餐飲，對客源有相當的吸引力；
4. 強大的業主背景及人脈支撐；
5. 引進成熟先進的管理運營經驗，經營管理及服務處於較高水平。
八、後期工作
1. 掃清收購的一切經濟法律障礙。
l 產權清晰，要求廣安**大酒店必須在正式併購前辦出產權證。
l 債權債務清晰，要求廣安**大酒店確保在正式併購前清理債權債務，沒有抵押，沒有負債。
2. 前期安裝工程類建設。要求廣安**大酒店負責酒店內水、電、氣及電梯等安裝工程的前期安裝，在正式併購前必須完成前期安裝。
3. 收購成功後續事宜
l 確定酒店全新規劃方案
l 酒店定名
l 裝修工程啟動
l 裝飾工程啟動
l 設施裝置啟動
l 確定管理運營團隊